В институт экспертных исследований поступили материалы гражданского дела на проведение финансовой экспертизы, связанной с расчетом задолженности по кредитному договору.

В соответствии с представленными материалами дела, между финансовым учреждением (далее - "Кредитор") и физическим лицом (далее - "Заемщик") был заключен кредитный договор, обеспеченный ипотекой в соответствии с законодательством.

Ипотека, как нам известно — вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника (в отличие от заклада), а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Ипотека в силу закона - это форма кредита, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:

• при продаже недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором. Это следует из п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

• приобретении земельного участка с использованием кредитных средств или средств целевого займа, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);

• приобретении жилых домов и квартир за счет кредитных средств или средств целевого займа (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке);

• регистрации договора участия в долевом строительстве по общему правилу (п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Спустя некоторое время после заключения ипотечного договора, заемщик принял решение использовать средства, полученные в рамках программы материнского капитала, для уплаты накопленных процентов за период с момента последнего внесения платежа до момента зачисления указанных средств, а также для погашения оставшейся части основного долга по ипотеке. Данное решение основывается на положениях Федерального закона №256-ФЗ от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

На данном этапе и появились разногласия между кредитором и заемщиком.

Согласно информации, предоставленной кредитором, заемщик неоднократно не соблюдал условия, оговоренные в кредитном договоре, включая несоответствие графику возврата кредита и уплаты процентов, а также расхождение в размерах аннуитетных платежей с суммами, указанными в документе. Это привело к формированию просроченной задолженности за неуплаченные проценты и пени, в результате чего внесенных платежей оказалось недостаточно для полного покрытия накопленной задолженности.

Задача, поставленная перед экспертом, заключалась в том, чтобы рассчитать размер задолженности заемщика перед кредиторов по кредитному договору, исходя из его условий о процентной ставке за пользование кредита, неустойки за нарушение сроков возврата кредита и пени за просрочку уплаты начисленных процентов на дату поступления в кредитное учреждение средств материнского капитала. Также необходимо было проверить похожий расчет, сделанный самой кредитной организацией.

В ходе анализа представленных на экспертизу документов было установлено, что для проведения всестороннего и объективного исследования указанных документов недостаточно. Расчет задолженности, представленный кредитной организацией на исследование основывается на движении денежных средств по внутрибанковским счетам (счета, открытие которых производится без участия клиентов), на каждом из которых отражались отдельно суммы основного долга, начисленных процентов, просроченных процентов и т.д. Соответственно денежные средства, поступающие от физических лиц на свои расчетные счета в счет оплаты, в нашем случае, по кредитному договору в дальнейшем распределяются на этих счетах. Но не во всех случаях можно было проследить именно дату поступления денежных средств непосредственно от заемщика. Для этого и необходимы именно выписки с расчетного счета физического лица, или иные документы, подтверждающие факт внесения денежных средств на расчетный счет или в кассу кредитной организации. Полнота этих документов также важна, так как задолженность рассчитывается накопительным итогом и любой пропущенный период в предоставляемых документах может отразиться на корректности расчетов.

Поэтому, для успешного проведения подобного рода экспертиз очень важно предоставлять на исследование полный пакет документов, например: кредитный договор и приложения к нему; все графики платежей, подписанные заемщиком; выписки с расчетных счетов заемщика, созаемщика (при наличие), или иные документы подтверждающие факт внесения денежных средств в счет оплаты по кредитному договору за весь период, т.е. с момента заключения кредитного договора до интересующей даты; заявления на досрочное гашение (при наличие) и пр.